随着昨日恒大地产在港披露中报，“万保中恒”等标杆型房企2012半年报披露完毕。昨日接受包括南方都市报在内的媒体采访时，恒大地产董事局主席许家印表示，2012年上半年中央政府宏观调控进一步深入，调控目标由“抑制房价上升”向“促进房价合理回归”转变。

    2012年上半年，恒大地产营业收入为370.4亿元人民币，完成全年销售任务同比增长15.5%；毛利106亿元，同比下降5.7%；净利润人民币56.2亿元。

    南都记者综合“万保中恒”标杆房企的半年报发现，净利润增速的下滑和现金流的向好成为趋势。在全国龙头房企中，恒大的核心业务利润率排名末位，但重视“以量取胜”，上半年净利润人民币56.2亿元，为龙头万科的1.5倍。

    根据中原地产发布的标杆房企半年报研究报告，持续深化的宏观调控政策已经在楼市中显现效果，房企竞争日益呈现大鱼吃小鱼、强者恒强的发展趋势。随着行业集中度的逐渐增强，以高周转见长的“万恒中保”成为中国楼市新“四大天王”，并组成新的“月销售百亿俱乐部”。

    中原地产总结认为，作为内地上市房企的前四强，四强的经营情况反映了大型房企的一些特征。一方面是净利润增速的下降，一方面是现金流的好转，其认为这主要是房企在上半年的销售策略上采用了以价换量的策略。展望下半年，各房企基于目前的市场现状，在住房供应和销售产品上分别采用了两种较为显著的策略，即加大住房下半年供应，丰富业态、销售市场主流产品。

    南都：2012年上半年房地产的业绩和表现是否令人满意？

    许家印：2012年上半年，楼市宏观调控进一步深入，调控目标由“抑制房价上升”向“促进房价合理回归”转变。中国房地产市场走势延续2011年的调整格局，全国住宅销售面积同比下降11.2%，销售额同比下降6.5%。行业发展则步入结构调整与资源整合的新阶段，行业集中度更加提升，全国房企TOP10销售额市场份额达到中国物业销售的16.17%，同比上升2.66个百分点。销售面积份额达9.33%，同比上升2.19个百分点。

    今年房地产行业一些比较低迷的数据是由于一季度严厉的国家调控下市场比较困难。但二季度以来情况开始好转。今年的金九银十要想恢复前几年的大好成绩不可能，但在总体“促回归”政策的引导下，总体也不会太差。上半年中国房地产先抑后扬，温和回暖的市场态势，印证了恒大集团去年底以来的一系列基本判断，指导全年各项业务有序开展。

    面临宏观调控，中国楼市形势异常严峻，在各大房企纷纷实施以价换量的策略促进销售的情况下，恒大以布局合理、定位明确、满足刚需、薄利多销，顺应市场和政策方向的发展模式。恒大的利润主要来自于超前的民生地产发展战略，来自于超强的成本控制能力，来自于战略合作伙伴，包括供应商、建筑商的让利。

    南都：今年刚需产品普遍占据市场主流。恒大的产品定位和区域布局是怎样的？

    许家印：恒大产品都是针对首次置业者和自住的普通老百姓的刚性需求，产品结构合理。中端至中高端产品占70%，旅游地产占15%，高端产品占15%，与老百姓需求的物业类型比例吻合，满足了不同地区、不同层次的市场需求。

区域布局上，恒大三线城市项目自住比例86%，投资仅占14%。首次置业比例是64%，二次及以上36%。我们坚持产品要成本低、品质高。

    成本控制上，恒大一贯超前进入升值潜力大的城市及板块，土地成本控制严格，降低源头的土地成本。半年报显示，恒大土储平均成本仅648元/平方米。恒大也一贯快速开发，减少资金占用、减少利息，降低财务成本。

    另外在旅游地产等细分市场，虽然全国这几年开始火爆，不过恒大并不是现在才开始布局，而是在平常产品结构设计中已提前进入。目前恒大大概有4%的旅游地产。恒大的“金碧天下”的旅游项目已布局全国。今年陆陆续续还会有4到5个旅游酒店和综合体开业。

    南都：今年房企的利润率普遍增速下滑，如何预判后市走向？

    许家印：金九银十重复前几年的成绩已经不可能。但总体也不会太差。目前以低利润率创高利润，走薄利多销路线，是恒大今年的总体策略。在通过管理降低成本以后，本来可以具备较大利润空间的恒大选择严格控制利润率。

    半年报显示，在全国龙头房企中，恒大的核心业务利润率排名末位，但恒大“以量取胜”，上半年净利润人民币56.2亿元。大部分项目分布在二三线城市，具有增长潜力和价格优势。

    现金方面，截至2012年6月30日，恒大账上现金余额达到247.4亿元，加上未使用的银行授信额度361.2亿元，总共拥有可动用资金608.6亿元人民币，位列龙头房企前茅。

    南都：上半年恒大业绩目标完成不足一半，下半年策略有何想法？

    许家印：一季度宏观形势不好，所以销售不是很理想。从二季度开始，公司销售全面好转。7月已完成全年业绩目标的54%，下半年恒大会增开30-40个盘。800亿目标完成没有悬念。去化率也比较理想。这跟下半年开盘量的有力供应有关。

    上半年公司完成销售350亿，一线城市有4.1亿的贡献，占比1.2%。关于产品的布局，我们基本是一线占比很低，大概4%，二线城市占比46%，三线最多，超过50%。上半年业绩中，一线城市的项目比较少。但这跟利润率等数据都没有直接关系。目前也并没有刻意加大一线布局。恒大目前设定的比例科学合理。二三线是房地产起步发展比较晚，发展比较慢。产品定位是以刚需为主。恒大的很多项目都是最近几年向全国拓展。早期若干年拿到的，特别便宜，利润率特别高。我们主体还是要按产品结构确定城市布局，走民生路线。